3 פרמטרים לבדיקה לפני כל השקעה
לא להכנס להשקעות לפני שבדקתם את 3 הפרמטרים הבאים
בקורס שהתחיל לאחרונה, אחד התלמידים שאלה כללית שחשבתי שיכולה לעניין את כולם אז החלטתי להרחיב עליה במייל: "יש לי סכום כסף מסוים, (במקרה זה היה קרוב למיליון ₪) איך נכון לגשת להחלטה האם עדיף להשקיע אותו במניות, אג"ח או נדל"ן ואיזה שילוב הוא הנכון ביותר עבורי?" שאלה פשוטה ואני רוצה לענות עליה תשובה פשוטה
היי,
בקורס שהתחיל לאחרונה, אחד התלמידים שאל אותי שאלה כללית שחשבתי שיכולה לעניין את כולם אז החלטתי להרחיב עליה במייל.
השאלה שלו הייתה פשוטה:
"יש לי סכום כסף מסוים (במקרה זה היה קרוב למיליון ₪), איך נכון לגשת להחלטה, האם עדיף להשקיע אותו במניות, אג"ח או נדל"ן ואיזה שילוב הוא הנכון ביותר עבורי?"
שאלה פשוטה ואני רוצה לענות עליה תשובה פשוטה שתניח את היסודות לאיך נכון להתייחס לעולם ההשקעות באופן כללי.
לכל השקעה שתבצעו היום או בעתיד יש בסה"כ שלושה מרכיבים: הראשון התזרים, השני אמינות התזרים והשלישי פוטנציאל הצמיחה של התזרים.
בואו נבחן דוגמה על נדל"ן:
שלב א'- התזרים
במידה ונשקול לקנות נכס נדל"ן ב-1,000,000 ₪ ואנו צופים שנקבל עליו תזרים שנתי של 30,000 ₪ כלומר, קנינו במחיר שמשקף לנו תשואה של 3% בשנה.
זה החלק הראשון – כמובן שככל שנקנה במחיר יותר נמוך אזי התשואה שלנו תהיה יותר גבוהה.
שלב ב' – אמינות התזרים:
האם אנחנו צופים שהתזרים יהיה אמין ? לדוגמה: נניח שהנכס ממוקם באזור שהביקוש לשכירות הנו גבוה, ניתן לומר שמדובר בתזרים אמין, מכיוון שהסיכוי שהנכס יעמוד ללא שוכר הוא נמוך.
לעומת זאת, ביישוב מרוחק באזור הפריפריה קיים סיכוי שיהיו בעיות עם השכרת הנכס, לכן האמינות של התזרים נפגעת וככל שאמינות התזרים נמוכה יותר כך עלינו לדרוש פיצוי גדול יותר – כלומר תשואה שוטפת גבוהה יותר.
שלב ג' – פונטנציאל הגידול בתזרים:
ככל שבנכס יש פוטנציאל להגדיל את השכירות, לדוגמה: במידה ואנו מאמנים שנוכל לעלות את שכר הדירה ב 3% כל שנה לאחר 20 שנה נקבל שכירות של כ- 54,183 ₪ בשנה, המייצגים תשואה של 5.4%, אז כמובן שזה משפר את האטרקטיביות. לאורך זמן.
בואו נסכם עד כאן ונעבור לחלק המעניין ביותר: קודם נוכל להגיד שבנדל"ן זה קל ובאג"ח מדינה זה גם פשוט
לדוגמה: אם ניקח אג"ח מדינת ישראל 30 שנה שנותן נכון להיום תשואה שנתית 3.26% אז התזרים ידוע, האמינות גבוהה, אבל אין פוטנציאל לעלייה בתזרים.
לכן, במידה ויש נכס נדל"ן שנותן רק 3% בשנה אבל יש לו פוטנציאל לעליית שכירות כנראה שנעשה עסקה יותר טובה כי לאט לאט העלייה בתזרים (שכירות) תפצה אותנו על זה שקנינו את הדירה בתשואה יותר נמוכה מאשר את האג"ח מדינה.
השאלה המעניינת ביותר היא איך עושים את אותו התהליך על מניות (וניתן לעשות זאת בצורה די פשוטה)
היתרונות בלדעת לבצע את תהליך הבדיקה הזה על מניות הם אדירים: בגלל התנודתיות קל יותר לאתר הזדמנויות השקעה במחירים אטרקטיביים מאוד.
לדוגמה: תחשבו שיכולתם לאתר דירה בתל אביב שתעניק לכם תזרים שוטף של 7% בשנה ועם פוטנציאל גידול בשכירות….אבל על זה אני ארחיב במייל הבא
נ.ב
נקבע תאריך למועד הבא של כנס הדגל שלי "הזדמנויות השקעה בעולם של ריבית אפס" לפרטים נוספים והבטחת מקומכם בכנס הקרוב שיערך ב-10/02/17
לחצו על הקישור הבא:
הזדמנויות השקעה בעולם של ריבית אפס
לפרטים והרשמה: 072-3345389
לחץ על הקישור: קבל מתנה ממני
שלכם
עומר רבינוביץ'
