הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארה"ב

כמנהלי השקעות, ביומיום, אין לנו באמת אפשרות לתזמן את השוק. מה אנחנו כן מחפשים? את הזול היחסי. בעינינו, השוק הלא סחיר בארה"ב הוא מאוד מעניין כרגע, והתשואה העודפת לשוק הסחיר בשנה האחרונה היא אולי סוג של עיוות. בתוך הלא סחיר בלט במיוחד הנדל"ן, ובתוכו הסינגל פמילי שממש רתח בקורונה. השבוע ביקשנו לבדוק את זה עם הוורן באפט של התחום – עדי גורל, שהצטרף אלינו לשידור מסן פרנסיסקו. 

הסיפור של עדי מרתק: מהנדס חשמל מעמק הסיליקון שלימד בסטנפורד, ובנה בעשר אצבעות – ובהמשך עם לא מעט חברים משקיעים שסמכו על הפילוסופיה שלו – אימפריית נדל"ן. את הבתים הראשונים הוא קנה, כמו שאמר לו החוק הבלתי כתוב של האייטיז, במרחק של עד 30 דקות מהבית, סביב פאלו אלטו. ואז הוא החליט לשבור את החוק ולצאת למסע קניות בלאס וגאס. לא פחות מ-22 בתים היו על שמו כבר בשנה הראשונה, אבל הוא מבקש לצנן את התדהמה: כל בית – כל הבית – עלה לו בממוצע 39 אלף דולר, כשעם קרדיט טוב הוא יכול היה לבוא עם הון עצמי של 10% בלבד. בהדרגה הצטרפו אליו 20 חבר'ה עם פרופיל דומה – מהנדסים, רופאים, עורכי דין – כשהם מנצלים את כוח הקנייה. תוך שלוש שנים וחצי כבר היו להם במצטבר 250 בתים. 35 שנה קדימה, כשהחבורה גדלה מעט אבל עיקרון הקנייה הפרטית ולא הקבוצתית נשמר, אנחנו מדברים על למעלה מעשרת אלפים בתים בכ-20 ערים.   

את השופינג הנדל"ני שלו התחיל עדי כשהיה בן 29, ובגיל 42 כבר יכול היה לפרוש ברווחה כלכלית. היום הוא בן 67, אבל פנסיה זה הדבר האחרון שמעניין אותו. גם באפט, הוא אומר, עובד פול טיים בגיל 91. 

לאורך השנים הוא חווה גלים עולים ויורדים, ריביות גבוהות ונמוכות, אבל העקרונות שגיבש כבר בשלב מוקדם נותרו בעינם: התמקדות ב"חגורת השמש", המדינות הדרומיות בארה"ב; קנייה בפרוורים של הערים הגדולות – מטרופולין חזק עם פיזור כלכלי ומסחרי; חיפוש אזורים בני השגה, affordable, שמאפשרים לרכוש במחיר קרוב לעלות הבנייה (במקום לשלם הון רק על הקרקע, שהיא מבחינתו כמו אוויר, בסן פרנסיסקו או בתל אביב) ושמבטיחים יחס קנייה-תשואה טוב (מתחת ל-IRR של 15% לא מעניין אותו); ורכישת נכסים חדשים בלבד ובאזורים טובים בלבד, כדי להגדיל את הסיכוי לשוכרים יציבים.

מהסאב פריים לקורונה

עדי ראה מקרוב את הבועה גדלה ומתפוצצת. הוא נזכר איך מ-2004 ואילך חילקו הלוואות במחירי סוף עונה "לכל חתול שזז ברחוב". הוא זוכר היטב איך "אנשים רצו לקנות רק כדי למכור תוך שלושה חודשים ברווח של 50 אלף דולר, והעיתונים דיווחו על חשפנית במיאמי שרכשה 12 בתים". בוול סטריט החמירו את המצב כשמינפו את הקניות, אחרי שפנו לחברות דירוג וראו A+ גם אצל ספקיות משכנתא גרועות במיוחד. פיניקס אריזונה, כשם קוד ללא מעט ערים מאותו סדר גודל ובפרופיל דומה, טסה: בית שעלה 150 אלף דולר הכפיל תוך זמן קצר את ערכו. באותה נקודה, עדי שם ברקס והתחיל למכור. ואז הגיע המשבר הגדול של 2008, שהוריד את הבית בפיניקס ל-110 אלף. אמריקה חטפה והפיקה לקחים שמלווים אותה עד היום, למשל: Dodd-Frank Act שבאמצעותו הגביל הקונגרס את לקיחת המשכנתאות ובמיוחד לזרים. מ-2012 המחירים שוב החלו לעלות, ובסוף 19' הבית בפיניקס כבר גירד שוב את ה-300 אלף דולר. ואז הגיעה הקורונה.       

אפקט המגפה בשוק הנדל"ן היה הפוך משחשבו תחילה: עובדים עברו הביתה, הסגרים חנקו, הבניינים המשותפים הפחידו – והחלה נהירה לשווקים במחירים שווים לכל נפש, עם ביקוש עצום לבתים צמודי קרקע עם חצר וחדר עבודה נוח בפרוורים. העיכובים בשרשרת האספקה החמירו את ההיצע הנמוך ממילא. הריביות הורדו לשפל היסטורי כניסיון של הפד לדחוף את הכלכלה. ואפילו המילניאלס, שהגיעו לשלב של הקמת משפחה והתמסדות, הצטרפו לצד

הביקושים. התוצאה: זינוק של 55% בערך הדירות תוך שנה ו-9 חודשים, מ-300 אלף דולר ל-470 אלף, באורלנדו, טמפה, יוסטון, סולט לייק סיטי, אטלנטה, ג'קסונוויל, אוסטין ועוד. שכר הדירה זינק ב-20%. הערים האלו הפכו בלתי אפשריות. 

מה כן עובד לעדי בינואר 22? אוקלהומה סיטי, העיר מוביל שבמדינת אלבמה, מרכז פלורידה (לא אורלנדו) ואזור צפון קרוליינה. הוא לא רואה אפשרות ממשית למשבר נוסח 2008 או היווצרות בועה, להיפך: הרגולציה חזקה, האינפלציה עולה וצריך לעבוד קשה כדי להוציא מהבנקים משכנתאות נוחות. 

דירה בישראל? למה לא רחוב באלבמה

הזמנו לוובינר גם את צח איציק, אף הוא אושיית נדל"ן. הסיפור שלו מזכיר מאוד את זה של עדי – ועדי אכן "אימץ" אותו בשלב מוקדם והנחיל לו את השיטה. גם צח התחיל כהייטקיסט, אבל מהר מאוד הבין שבדיוק כמו בן ה-50 שהוא עצמו החליף, יגיע בעוד כמה שנים הצעיר הרענן והנמרץ, חדור המוטיבציה והאנרגיה, הפתוח יותר לטכנולוגיות ולתפיסות חדשות – ויחליף אותו. הוא בנה תוכנית סדורה כדי להגיע לחופש כלכלי בשלב מוקדם, ועכשיו מבקש לעשות לאחרים את מה שעדי עשה עבורו: לקחת אותם יד ביד וללוות אותם מקצה לקצה, כולל בנבכי הביורוקרטיה של שוק המשכנתאות. "עדי לא מכר לי בית, הוא פרס פילוסופיה שלמה של איך לבנות עושר כלכלי לאורך שנים על ידי רכישת נדל"ן. התיאוריה ששמעתי ממנו ושקראתי בספר שלו עבדה בשבילי כמו שעון אחת לאחת". את הנכס הראשון צח קנה בפיניקס במינוף, ותוך שנתיים, עם תשואה של 100%, היה לו פי 3 מהסכום שהשקיע. עם "יותר מזל משכל", כלשונו, הוא מכר הכול לפני המשבר, וב-2009 קנה מכל הבא ליד. 

צח הסביר לנו על המתמטיקה שמנחה את עדי ואותו ברכישות. תשואה על בית מורכבת משלושה רבדים: שכירות, משכנתא – שקשורה כמובן באינפלציה ובריביות (אנחנו רוצים תזרים חיובי גם בניכוי כל ההוצאות, מה שבישראל כמעט בלתי אפשרי) ומוטיב עליית הערך (מכאן ההעדפה לרכישה באזור חדש שעוד לא התפתח, להבדיל מישן שהוא כבר באזור מפותח ויקר, או אזור גרוע שיתקשה להפוך ליקר). צח מדבר על רכישת נכס עם 50% הון עצמי ו-50% משכנתא, תשואת שכירות של כ-3% לשנה על פני 20 שנה אחורה (ב-2021 היא עמדה על 20%), כ-6% עליית ערך, עוד מספר אחוזים שנותרים בסוף כתוצאה מהחזר החוב ובסה"כ רווח של 15%, אם אין הפתעות קיצוניות. 

באלבמה למשל יש עכשיו הזדמנות למספרים כאלה מבחינת הנכסים, האזור והיכולת לקבל משכנתא בתנאים נוחים, כלומר למנף. אז על נכס של 270 אלף דולר, עם 130 אלף משכנתא ושכירות חודשית של 2,000-1,800, נישאר עם תזרים –  בניכוי הוצאות והחזר משכנתא – של כאלף דולר, כלומר 7% (10% תשואת שכירות). לכך נוסיף את עליית הערך, שאומנם לא מובטחת אבל צח ועדי מאמינים בה מאוד לטווח הארוך: "יש נהירה לשם, אנשים רוצים בתים פרטיים, נכנס מוטיב האינפלציה ונכנסות עליות מחירי החומרים". 

אז איפה להשקיע בנדל"ן, באלבמה או בישראל? צח לא מתלבט לרגע: "במחיר של דירה איכותית כאן אתה יכול לקנות שם רחוב קטן". הוא מסביר: על בית ב-800-700 אלף שקל באזור איכותי באלבמה יישאר בערך 4,200 שקל תזרים לפני המשכנתא. ואם ניקח את ה-4 מיליון שהייתה עולה כאן דירה איכותית, אפשר ליהנות שם מהכנסה יפה של 20 אלף שקל. 

בשורה התחתונה, עדי נותר חסיד נלהב של הסינגל פמילי, ולמרות הנהירה הנוכחית של הבנקים והמשקיעים הגדולים יותר לשוק הזה, הוא לא מזהה תחרות פוטנציאלית. גם עליות הריבית הצפויות לא מטרידות אותו: "אולי זה יקרר קצת את ההיסטריה בשוק אבל זה טוב, אני לא רוצה לשבת על רשימות המתנה. בכלל, כבר עשור יש עיוות בנושא הזה, אני התרגלתי לריביות של 7.5% ו-9% ויותר". ערב בחירות לקונגרס, הוא גם לא חושב שיאפשרו לפד "להשתולל" מדי בנושא הזה. כך או אחרת, המסר שלו נותר זהה: לקנות בית חדש בפרוורים, לתת למנהל הנכס לנהל אותו, ואז לעשות את הפעולה האנושית הקשה ביותר: כלום!