מניות נדל״ן vs השקעה ישירה בנדל״ן – מה עדיף ומתי?

ואיך להבין איפה לך כמשקיע יש יתרון תחרותי

פעמים רבות יוצא לי להיפגש עם אנשי נדל"ן שפחות מתמצאים בשוק ההון, וברוב המקרים הם גם מציינים שהם קיבלו תובנות מעניינות מהפגישות אצלנו – גם עם בסופו של דבר החלטנו לא להשקיע אצלם.

נשאלת השאלה – למה זה כל כך עוזר שיש הבנה בשני התחומים, שוק ההון ונדל"ן, בשביל להשקיע ישירות דווקא בנדל"ן.

אז הנה התשובה: לשוק הנדל"ן ניתן להיחשף בשתי דרכים עיקריות: חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה, דוגמת אמות, עזריאלי, סלע, ריט 1. או דרך מנהלי השקעות של נדל"ן שמציעים לנו להצטרף לעסקה. (ולצורך העניין גם בקנייה ישירה של נכס בשליטה עצמית).

מי שיותר חשובה הנזילות, והוא מוכן לסבול מתנודתיות, בדרך כלל יעדיף להשקיע במניות של חברות נדל"ן. מצד שני, מי שמוכן לוותר על נזילות ויותר מוכוון תשואה (או תזרים) בדרך כלל יעדיף עסקאות עם מנהלי השקעות בנדל"ן.

ההחלטה בין השניים תלויה בעיקר באופי המשקיע וגם ברמת הידע המקצועי שלו לבחינת כל סוג של השקעה. אם תשאלו אותי, מתי אני אעדיף חשיפה לנדל״ן דרך שוק ההון ומתי אעדיף חשיפה ישירה דרך כניסה לעסקאות, הנה הקווים שמנחים:

קודם כל אני שואל את השאלה –

מתי יש יתרון תחרותי מובהק בהשקעות ישירות בנדלן ומתי מניות עדיפות?

בואו ניקח לדוגמה את פלח השוק של משרדים: האם אני כמשקיע אעדיף לרכוש משרד בודד ולהשכיר אותו, או שאולי עדיף לי להשקיע בחברה כמו עזריאלי?

האם יש יתרון בהשקעה במשרד בודד על פני השקעה בעזריאלי, אשר להם יש עשרות נכסים במיקומים טובים יותר, הם נהנים ממימון זול יותר, יש להם יכולות להציע מגוון רחב של פתרונות לסוגים שונים של שוכרים ובנוסף יש להם יכולות מיקוח טובה יותר גם מול השוכרים וגם מול ספקי שירות, כאשר על כל זה תוסיפו גם יכולת השבחה.

במקרה זה, לטעמי, לחברות הגדולות ישנה עדיפות מובהקת בכל הקשור להשקעה במשרדים.

מהן הטעויות השכיחות של משקיעים פרטיים בנדלן?

במילים אחרות, משקיע פרטי שבחר להשקיע במשרד בארץ, עושה טעות לדעתי (אלא עם כן מדובר לשימוש עצמי).

מכיוון שאני חסיד של המונח יתרון תחרותי, אני אסביר זאת כך: השקעה במשרד בארץ היא להכניס את עצמך למצב של חיסרון תחרותי מול הקבוצות הגדולות.

לעומת זאת, יש מקרים בהם לעסקאות ישירות בנדל'ן, כן יש יתרון תחרותי מהותי.

אם כך, במה כדאי למשקיע הפרטי בנכסי נדלן להתמקד?

אני כבר יכול להגיד שבתור מי שמוביל את קו ההשקעות באינווסטור 360, אנחנו תמיד נתמקד אך ורק בסגמנטים שבהם ליזמים / מנהלי השקעות בנדל'ן שאנו עובדים איתם, יש יתרון מובהק על פני מה שיש לשוק ההון להציע.

מהם בדיוק אותם סגמנטים, ובעזרת אילו פרמטרים ניתן להשתמש כדי לנתח השקעה ולהרגיש בנוח עם ההחלטה שלכם, על זה בדיוק אני מרחיב בסדרת ההדרכות מיוחדת (וחינמית) שהכנתי על סוגים שונים של השקעות נדלן.

הקליקו כאן וגשו לצפות